Tvangssalg av boliger er et lovlig inkassotiltak i Norge. Det er likevel et svært inngripende tiltak for dem det gjelder. Les mer om hva et tvangssalg er og hvilke tiltak som kan iverksettes for å unngå at boligen blir tvangssolgt.

Hva er et tvangssalg?

Begrepet tvangssalg brukes når en bolig blir solgt med tvang. Det betyr at et tvangssalg kan gjennomføres med eller uten at boligeier samtykker til salget. Hovedpoenget med et tvangssalg er at en eller flere kreditorer skal få dekket sitt økonomiske tap på grunn av misligholdt gjeld.

Banker som tilbyr boliglån tar pant i boligen som sikkerhet for lånet. Dette kalles et avtalepant, og er som regel et førsteprioritetspant. Det vil si at ved et tvangssalg vil banken være den første som får dekket sitt krav når boligen er solgt.

Et krav om tvangssalg må rettes av kreditor til namsmyndigheten, som består av namsmannen og tingretten. Det blir oppnevnt en medhjelper av tingretten som skal selge boligen. Medhjelperen kan være en advokat, en lensmann eller en statsautorisert eiendomsmegler.

Tvangssalg reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven, Kapittel 11.

Tvangssalg vises ikke på Hjemla og hensyntas ikke av verdiestimatet

En bolig som blir tvangssolgt vil ofte bli solgt til en lavere pris enn ved et frivillig salg. Dette skyldes  blant annet at avhendingsloven ikke gjelder ved et tvangssalg, og boligen selges “som den er”. Kjøper har da begrensede muligheter for å påberope seg feil og mangler ved boligen. At salget typisk ikke representerer hva boligen ville blitt solgt for ved et "vanlig" salg gjør at vi på Hjemla har valgt å ikke vise disse omsetningene, og heller ikke bruker data om disse omsetningene inn i verdiestimatet.

Hvordan finner og kjøper man en bolig på tvangssalg?

Markedsføring, visninger og budgiving på et tvangssalg foregår på samme måte som ved et "vanlig" salg. At boligen selges som tvangssalg opplyses om i boligannonsen og/eller i prospektet.

Det er både kreditor som begjærte tvangssalget og tingretten som tar stilling til om et bud skal aksepteres eller ikke. Dersom budet aksepteres og boligen blir solgt, vil all utestående gjeld bli slettet hos kreditor som har førsteprioritetspantet.

Formelle krav til at et tvangssalg kan gjennomføres

For at et tvangssalg av en bolig kan bli gjennomført av namsmyndigheten, må følgende vilkår være oppfylt:

• Gjelden på boliglånet må være misligholdt
• Det må være inngått avtalepant på boligen
• Pantet må ha blitt tinglyst
• Det må foreligge et tvangsgrunnlag som er tvangskraftig

At gjelden må være misligholdt betyr at boliglånets renter og avdrag ikke har blitt betalt som avtalt, og saken har gått videre til inkasso. Misligholdt gjeld kan også bety manglende betaling av felleskostnader i et borettslag.

Et tvangsgrunnlag som er tvangskraftig betyr at det må foreligge en rettskraftig dom, kjennelse eller gjeldsbrev for at et tvangssalg kan gjennomføres.

Tiltak for å unngå tvangssalg

Personer som står i fare for å miste boligen sin som følge av et tvangssalg bør så tidlig som mulig undersøke om de kan refinansiere den misligholdte gjelden med sikkerhet i boligen.

En rekke banker i Norge har spesialisert seg på denne type refinansiering, deriblant Bank2 og BlueStep. Bankene tilbyr refinansiering av boliglån selv om man har betalingsanmerkninger. Da gjøres typisk en ny verdivurdering av boligen din med e-takst. Dersom refinansieringslånet innvilges, kan man på denne måten unngå et tvangssalg.

Ved å få hjelp til refinansiering av misligholdt gjeld vil boligen kunne beholdes eller selges av boligeieren. Dersom boligeier bestemmer seg for å selge eiendommen som et ordinært boligsalg, vil salgsprisen sannsynligvis bli høyere enn ved et tvangssalg.